YABANCILARIN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ MÜLKİYETİ VE SINIRLI AYNİ HAK KAZANIMI

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesine göre

“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.”

2644 sayılı Kanunun eski halinde yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi için karşılıklılık şartı aranıyordu. 2012 tarihli 6302 sayılı kanunla bu şart kaldırılmıştır. Yabancılar, Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak elde edip edemeyeceklerini ülkelerindeki Türkiye Büyükelçiliğinden, Başkonsolosluklardan veya ülkelerinin Türkiye’deki temsilciliklerinden öğrenebilirler.

Türkiye’de taşınmaz satışına dair sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi bir şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu sözleşmeler taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılır. (Satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” de yapılabilir.) Sözleşme yapıldıktan sonra, Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılacak tescil işlemi ile taşınmazın mülkiyeti kazanılabilir.

Yabancıların taşınmaz edinebilmeleri için oturma izni almış olmaları şartı aranmamaktadır.

Kanuni sınırlamalar:

Yabancılar, satın aldıkları taşınması iş yeri veya konut olarak kullanabilirler. Ancak aynı ilçe içinde alınan taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplamı, ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez. Farklı şehirlerde ise toplamda kişi başına otuz hektarı geçemez.

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

35. madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde, yabancılar mal edinemezler (m. 7, 9).

Askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, Cumhurbaşkanınca karar verilebilir (m.28).

Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dışişleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir.

Türkiye’de taşınmaz satın almak isteyen yabancıların yukarıda belirtilen hususlara dikkat etmesi gerekmektedir. Muhami Hukuk &Danışmanlık, yukarıdaki kriterlere uygun taşınmazın tespiti, satış sözleşmesinin yapılması, mülkiyetin tescili ve muhtemel uyuşmazlıkları çözme aşamalarında gerekli olan profesyonel desteği müvekkillerine sunmaktadır.